Puntos clave
- Si la obra no ha arrancado, primero una vinculación o encargo fiduciario: su dinero queda inmovilizado en una fiducia hasta que el proyecto alcance el punto de equilibrio (las unidades mínimas vendidas para iniciar).
- Cada pago va a la cuenta de la fiducia, nunca a una cuenta personal del vendedor o asesor.
- Los gastos de cierre del comprador rondan el 2 por ciento (notaría 0,27 por ciento, registro 0,67 por ciento y beneficencia 1 por ciento), más abogado: sobre un apartamento de $510 millones, el valor típico en Guatapé y El Peñol, unos $10,2 millones disponibles el día de la escritura.
- Con el negocio acordado y papeles en orden, el cierre toma normalmente entre 30 y 45 días; con crédito depende del banco.
- El arriendo tradicional ha rendido entre el 5 y el 9 por ciento bruto anual y el de temporada entre el 8 y el 15 por ciento: cifras históricas, no promesa.
Comprar sobre planos en Guatapé se paga en tres tiempos: separación al reservar, cuota inicial diferida durante la obra y saldo contra escritura, casi siempre con crédito hipotecario o leasing. La escritura llega con la unidad terminada y la licencia al día.
¿Qué se firma primero: promesa o encargo fiduciario?
Si la obra no ha arrancado, primero una vinculación o encargo fiduciario: su dinero queda inmovilizado en una fiducia hasta que el proyecto alcance el punto de equilibrio (las unidades mínimas vendidas para iniciar). Si no se logra, la fiducia devuelve el aporte. La promesa de compraventa viene después, con la unidad identificada (número y área privada), precio total, fechas de pago y fecha de entrega. Antes, lea la guía completa del proyecto y contraste lo dicho con lo escrito.
¿Cómo se reparten los pagos durante la obra?
- Separación: monto fijo que congela precio y unidad.
- Cuota inicial diferida: un porcentaje del valor total en cuotas mensuales; más largo el cronograma, más cómodas.
- Saldo contra escritura: crédito hipotecario, leasing o recursos propios, desembolsado el día de la escritura.
Cada pago va a la cuenta de la fiducia, nunca a una cuenta personal del vendedor o asesor. Guarde los comprobantes.
¿Qué documentos del proyecto debo revisar antes de separar?
- Licencia de construcción vigente; que pisos y unidades coincidan con lo que le venden.
- Certificado de tradición del lote matriz, con la matrícula: propietario, hipotecas, embargos y afectaciones. Una hipoteca del banco constructor es normal, pero debe haber compromiso de levantamiento parcial por unidad.
- Uso del suelo, según el POT: que admita el uso residencial en la densidad propuesta.
- Reglamento de PH en borrador: coeficientes, áreas comunes, parqueaderos privados o de uso exclusivo y si se permite el alquiler por temporada.
- Contrato de fiducia: quién administra su dinero y cuándo se libera.
¿Cuánto dinero necesito además del precio del apartamento?
Los gastos de cierre del comprador rondan el 2 por ciento (notaría 0,27 por ciento, registro 0,67 por ciento y beneficencia 1 por ciento), más abogado: sobre un apartamento de $510 millones, el valor típico en Guatapé y El Peñol, unos $10,2 millones disponibles el día de la escritura. Sume estudio de títulos, avalúo del banco si hay crédito y, desde la entrega, la administración y el predial, de 0,3 a 1,2 por ciento del avalúo catastral según el municipio.
¿Qué pasa entre la entrega de obra y la escritura?
Son momentos distintos. La entrega es ver el apartamento terminado y levantar el acta de pendientes (puertas, acabados, presión de agua, tomas); la escritura pasa el inmueble a su nombre en el registro. Con el negocio acordado y papeles en orden, el cierre toma normalmente entre 30 y 45 días; con crédito depende del banco. Inicie el trámite bancario antes de que anuncien la entrega.
¿Y si compro para alquilar por temporada?
Revise antes el reglamento de PH: algunos edificios lo prohíben o condicionan, y esa restricción lo obliga desde que firma. El arriendo tradicional ha rendido entre el 5 y el 9 por ciento bruto anual y el de temporada entre el 8 y el 15 por ciento: cifras históricas, no promesa. Al vender, la ganancia ocasional es del 15 por ciento con dos años o más de tenencia, contados desde la escritura y no desde la separación.
Cómo lo sabemosCifras al 14 de noviembre de 2026. Precios: anuncios activos verificados por nosotros; tasa USD: TRM 3.316,70 COP del 14 de noviembre de 2026 (Banco de la República, vía datos.gov.co).
Preguntas frecuentes
¿Qué pasa con mi dinero si el proyecto no alcanza el punto de equilibrio?
Con encargo fiduciario, el dinero queda en la fiducia y, si el punto no se logra en el plazo, se devuelve el aporte. Por eso pague siempre a la cuenta de la fiducia.
¿Cuánto cuesta un apartamento en Guatapé o El Peñol?
Desde unos $286 millones, con valor típico de $510 millones; en Antioquia, desde cerca de $300 millones con típico de unos $620 millones.
¿Cuánto debo tener aparte para los gastos de cierre?
Cerca del 2 por ciento: unos $10,2 millones sobre $510 millones, en efectivo, porque el crédito no los cubre.
¿Puedo alquilar por temporada un apartamento en un edificio de Guatapé?
Depende del reglamento de PH; pídalo antes de separar.
Quién escribe
Corredor inmobiliario · escribe para la red · Corredor inmobiliario, Guatapé y Oriente antioqueño. Especializado en Guatapé y El Peñol, Antioquia, Colombia. Fundador de Mike Zapata Real Estate y autor de las guías de los portales Guatapé Properties y Guatapé Finca Raíz.