Puntos clave
- Con una finca de unos $1.550 millones y un lote cercano a $1.385 millones de valor típico, la sucesión de un solo predio puede costar varias veces la de un apartamento de $286 millones: el tipo de bien pesa más que el número de herederos.
- Como escala, en una compraventa los gastos de cierre del comprador rondan el 2 por ciento (notaría 0,27 por ciento, registro 0,67 por ciento y beneficencia 1 por ciento), más abogado.
- Mientras no esté registrada, el certificado de tradición y libertad muestra como propietario al fallecido y ningún comprador serio firma promesa; entre tanto el predial sigue corriendo, de 0,3 a 1,2 por ciento del avalúo catastral según el municipio.
- El cierre toma normalmente entre 30 y 45 días una vez acordado el negocio, y ese reloj solo arranca con la titularidad limpia.
- Son cosas distintas: la sucesión transfiere el bien; la venta posterior genera ganancia ocasional del 15 por ciento si se tuvo dos años o más.
Una sucesión notarial no tiene tarifa fija: se cobra sobre el valor de los bienes inventariados. Para una finca en Guatapé o El Peñol de valor típico cercano a $1.550 millones, el costo total (notaría, registro, beneficencia y abogado) es muy distinto al de un apartamento de $286 millones.
La comparación entre vía notarial y judicial está en la guía completa. Aquí, sobre qué cifra se calcula la sucesión de un inmueble en el Oriente y qué decisiones suyas la mueven.
¿Sobre qué valor se cobra la sucesión de un inmueble?
Sobre el valor de los bienes inventariados, no sobre lo que la familia "cree" que vale la casa ni lo que pagó el causante hace veinte años. Los herederos y el abogado presentan inventario y avalúo, y de ahí salen los derechos notariales y el registro de la escritura de partición. Con una finca de unos $1.550 millones y un lote cercano a $1.385 millones de valor típico, la sucesión de un solo predio puede costar varias veces la de un apartamento de $286 millones: el tipo de bien pesa más que el número de herederos.
¿Qué gastos hay que sumar, uno por uno?
- Derechos notariales, sobre el valor del inventario.
- Impuesto de registro: 0,67 por ciento.
- Estampilla de beneficencia: 1 por ciento.
- Honorarios del abogado, pactados libremente, como porcentaje o suma fija.
- Avalúo actualizado, si el inventario lo requiere.
- Paz y salvo de predial, que obliga a poner al día el impuesto antes de registrar.
Como escala, en una compraventa los gastos de cierre del comprador rondan el 2 por ciento (notaría 0,27 por ciento, registro 0,67 por ciento y beneficencia 1 por ciento), más abogado. Una sucesión no es una compraventa, pero se mueve en la misma familia de tarifas.
¿Cuánto tarda y por qué el tiempo cuesta plata?
La notarial es la vía corta cuando los herederos son mayores y están de acuerdo; con menores, incapaces o desacuerdo, es judicial y el calendario es del despacho. Mientras no esté registrada, el certificado de tradición y libertad muestra como propietario al fallecido y ningún comprador serio firma promesa; entre tanto el predial sigue corriendo, de 0,3 a 1,2 por ciento del avalúo catastral según el municipio.
¿Sale más barato hacer la sucesión o vender primero?
No se puede vender primero: quien firma debe ser el propietario inscrito. Con comprador interesado, corra ambos procesos en paralelo. El cierre toma normalmente entre 30 y 45 días una vez acordado el negocio, y ese reloj solo arranca con la titularidad limpia.
¿Y el impuesto de ganancia ocasional cuando después se vende?
Son cosas distintas: la sucesión transfiere el bien; la venta posterior genera ganancia ocasional del 15 por ciento si se tuvo dos años o más. Cuenta el valor con el que quedó en la escritura de partición, así que el avalúo de la sucesión define el impuesto de la venta que venga.
¿Cómo bajar el costo sin cortar esquinas?
- Acuerdo escrito entre herederos antes de la notaría, para que no se vuelva proceso judicial.
- Certificado de tradición desde el primer día, con la matrícula: hipotecas, embargos y afectaciones que frenan la adjudicación.
- Uso del suelo en el POT si es lote o finca: vivienda campestre, parcelación o solo uso agrícola cambia el avalúo del inventario.
¿Qué documentos hay que reunir?
- Registro de defunción del causante.
- Registros de nacimiento de los herederos y, si aplica, de matrimonio.
- Certificado de tradición y libertad de cada inmueble.
- Escritura de adquisición.
- Paz y salvo de predial y de valorización.
- Testamento, si existe.
- Inventario y avalúo de bienes y deudas.
Con eso, el abogado le da una cifra real y no una estimación al aire.
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Preguntas frecuentes
¿Cuánto cuesta hacer una sucesión de una casa en Colombia?
No hay tarifa fija: se calcula sobre el valor inventariado e incluye derechos notariales, registro del 0,67 por ciento, beneficencia del 1 por ciento y honorarios pactados libremente.
¿Se puede vender un inmueble antes de terminar la sucesión?
No: debe firmar el propietario inscrito. Primero se adjudica a los herederos y luego se vende.
¿Quién paga el predial mientras dura la sucesión?
Los herederos, normalmente quien administra el bien; debe estar al día para registrar la adjudicación.
¿El avalúo que se use en la sucesión afecta impuestos futuros?
Sí: es la base de la ganancia ocasional de una venta posterior, al 15 por ciento con dos años o más.
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Quién escribe
Corredor inmobiliario · escribe para la red · Corredor inmobiliario, Guatapé y Oriente antioqueño. Especializado en Guatapé y El Peñol, Antioquia, Colombia. Fundador de Mike Zapata Real Estate y autor de las guías de los portales Guatapé Properties y Guatapé Finca Raíz.