Puntos clave
- El método tiene cuatro movimientos y conviene arrancarlos apenas haya promesa firmada.
- Un cierre de compraventa toma normalmente entre 30 y 45 días una vez acordado el negocio, y una hipoteca por cancelar consume buena parte de ese tiempo en correspondencia bancaria.
- Mientras persigue el paz y salvo, revise que no haya nada más colgando de la matrícula.
- Los gastos de cierre del comprador rondan el 2 por ciento del precio (notaría 0,27 por ciento, registro 0,67 por ciento y beneficencia 1 por ciento), más los honorarios del abogado; la distribución entre las partes se pacta en la promesa.
- Los gastos de cierre del comprador rondan el 2 por ciento del precio (notaría 0,27, registro 0,67 y beneficencia 1 por ciento), más honorarios de abogado.
Sí se puede vender: la hipoteca no impide la venta, se paga con el mismo dinero del comprador el día de la escritura. El banco emite el paz y salvo, se firma la escritura de cancelación y el gravamen desaparece del certificado de tradición cuando se registra.
El error frecuente es creer que primero hay que conseguir plata aparte para cancelar el crédito y después salir a vender. No. La operación se arma al revés: el comprador paga, una parte va directo al banco y el resto al vendedor. Lo que hay que coordinar es el calendario, no el capital.
Cómo se coordina el pago al banco con la firma
El método tiene cuatro movimientos y conviene arrancarlos apenas haya promesa firmada.
1. Pida el certificado de tradición y libertad con la matrícula inmobiliaria. Ahí aparece la hipoteca inscrita: a favor de quién, en qué anotación y si es abierta o cerrada, de primer o segundo grado. También aparecen embargos y afectaciones. Ese documento es el que va a leer el abogado del comprador, así que léalo usted primero.
2. Solicite al acreedor el saldo de liquidación a una fecha concreta. No sirve el saldo de la cuenta de ayer. Pida el valor exacto para el día estimado de escrituración, con los intereses corrientes incluidos. Los bancos lo entregan por escrito y con fecha de vigencia. Si la firma se corre, se vuelve a pedir.
3. Pida la carta de instrucción o paz y salvo condicionado. Es el documento donde el acreedor dice: recibido este valor en esta cuenta, autorizo la cancelación de la hipoteca. Con ese papel en la mesa, el comprador y su abogado aceptan desembolsar sabiendo a dónde va cada peso.
4. Divida el pago en la notaría. El comprador gira el saldo de liquidación directamente a la cuenta del banco y el remanente al vendedor. Nunca al revés, nunca "yo cancelo después". El vendedor que recibe todo y promete pagar el crédito la semana entrante es el que termina en pleito.
La escritura de cancelación de hipoteca y la escritura de compraventa pueden firmarse el mismo día en la misma notaría, o la cancelación puede ir primero. Lo que importa es que ambas entren juntas a la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos. En Colombia la propiedad se transfiere con escritura pública y el registro posterior: sin registro, la venta no le es oponible a terceros, y la cancelación de la hipoteca tampoco.
Qué pasa si el comprador también va a pedir crédito
Aquí es donde se alargan los negocios. El banco del comprador no desembolsa sobre un predio con hipoteca vigente a favor de otro acreedor, salvo que exista una instrucción clara de que su desembolso cancela el gravamen anterior en el mismo acto.
Se resuelve así: el abogado redacta la minuta con las dos operaciones encadenadas, el banco nuevo gira una parte al banco antiguo y el remanente al vendedor, y ambas escrituras se radican simultáneamente. Es un trámite conocido, pero exige que el estudio de títulos del banco nuevo esté aprobado antes. Un cierre de compraventa toma normalmente entre 30 y 45 días una vez acordado el negocio, y una hipoteca por cancelar consume buena parte de ese tiempo en correspondencia bancaria.
Los tres frenos que aparecen en el certificado
Mientras persigue el paz y salvo, revise que no haya nada más colgando de la matrícula.
- Embargos. Un embargo inscrito bloquea la venta aunque pague la hipoteca. Se levanta con oficio del juzgado, no con el banco.
- Predial en mora. El impuesto predial lo cobra el municipio sobre el avalúo catastral y el vendedor debe estar al día antes de escriturar. Va del 0,3 al 1,2 por ciento del avalúo catastral según el municipio; la tarifa vigente la publica la administración municipal y se verifica en la tesorería.
- Uso del suelo. Un título limpio no garantiza que se pueda construir. Lo que admite el predio (vivienda campestre, parcelación o solo uso agrícola) lo define el Plan de Ordenamiento Territorial del municipio. Si el comprador compra pensando en construir y el POT no lo permite, el negocio se cae después de que usted ya gastó en trámites.
Qué queda en su bolsillo y qué paga cada quien
El vendedor paga el crédito con el producto de la venta y asume los costos de la escritura de cancelación de hipoteca. Los gastos de cierre del comprador rondan el 2 por ciento del precio (notaría 0,27 por ciento, registro 0,67 por ciento y beneficencia 1 por ciento), más los honorarios del abogado; la distribución entre las partes se pacta en la promesa.
Sobre la utilidad, la ganancia ocasional por la venta de un inmueble se liquida al 15 por ciento cuando se tuvo dos años o más. La retención en la fuente se practica en la notaría el día de la firma. Haga la cuenta completa antes de fijar precio: saldo del crédito, gastos, impuesto. Como referencia de mercado, en Antioquia un lote se consigue desde unos $365 millones y el valor típico ronda los $866 millones, mientras que en la zona de Guatapé y El Peñol se consigue desde unos $500 millones y el valor típico ronda los $2.668 millones. Los valores de San Rafael los define su propio mercado y conviene sustentarlos con un avalúo.
Cómo lo sabemosCifras al 14 de noviembre de 2026. Precios: anuncios activos verificados por nosotros; tasa USD: TRM 3.316,70 COP del 14 de noviembre de 2026 (Banco de la República, vía datos.gov.co).
Preguntas frecuentes
¿Necesito cancelar la hipoteca antes de poner el lote en venta?
No. Puede ofrecerlo con la hipoteca vigente e informarla desde el principio. Se cancela el día de la escritura con el dinero del comprador, mediante una carta de instrucción del banco que autoriza el levantamiento del gravamen.
¿Cómo sé exactamente qué hipotecas pesan sobre mi lote?
Pida el certificado de tradición y libertad con la matrícula inmobiliaria. Ahí aparecen el propietario inscrito, las hipotecas, los embargos y las afectaciones vigentes. Es el mismo documento que leerá el abogado del comprador antes de entregar dinero.
¿Quién paga la escritura de cancelación de la hipoteca?
La asume el vendedor, salvo pacto distinto en la promesa de compraventa. Los gastos de cierre del comprador rondan el 2 por ciento del precio (notaría 0,27, registro 0,67 y beneficencia 1 por ciento), más honorarios de abogado.
¿Basta con firmar la cancelación ante notario?
No. La escritura de cancelación debe registrarse en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos. Hasta que no se registre, la hipoteca sigue apareciendo en el certificado de tradición y el gravamen no le es oponible a terceros.
¿Cuánto tiempo toma un cierre con hipoteca por cancelar?
Un cierre de compraventa toma normalmente entre 30 y 45 días una vez acordado el negocio. Con hipoteca vigente, el saldo de liquidación y la carta de instrucción del banco consumen buena parte de ese plazo.
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Ver en qué rango está mi inmueble →No es un avalúo comercial certificado: ese lo firma un avaluador inscrito en el Registro Abierto de Avaluadores (Ley 1673 de 2013) después de visitar el inmueble.
Quién escribe
Corredor inmobiliario · escribe para la red · Corredor inmobiliario, Guatapé y Oriente antioqueño. Especializado en Guatapé y El Peñol, Antioquia, Colombia. Fundador de Mike Zapata Real Estate y autor de las guías de los portales Guatapé Properties y Guatapé Finca Raíz.