Puntos clave
- Cuando llega la declaración, el costo fiscal es solo la escritura vieja, la utilidad aparece inflada y el 15 por ciento se calcula sobre una ganancia que en la vida real no existió.
- Cambia la naturaleza del impuesto.
- El predial lo cobra el municipio sobre el avalúo catastral y va del 0,3 al 1,2 por ciento según el municipio; usted lo verifica en la Secretaría de Hacienda de la alcaldía, que es quien publica la tarifa vigente y liquida el recibo.
- Los gastos de cierre del comprador rondan el 2 por ciento del precio: notaría 0,27 por ciento, registro 0,67 por ciento y beneficencia 1 por ciento, más honorarios de abogado.
- El impuesto del 15 por ciento recae sobre la diferencia entre el precio de venta y el costo fiscal.
El vendedor paga ganancia ocasional del 15 por ciento sobre la utilidad cuando tuvo la finca dos años o más, y debe estar al día en impuesto predial antes de escriturar. Los gastos de cierre (notaría, registro y beneficencia) los asume el comprador salvo pacto distinto.
Esa es la foto completa en una línea. Lo que casi nadie calcula bien es la parte que define cuánto impuesto termina pagando: el costo fiscal del predio. Ahí es donde un vendedor de finca en La Magdalena gana o pierde plata de verdad.
¿Sobre qué se calcula el 15 por ciento?
No sobre el precio de venta. Sobre la utilidad: precio de venta menos costo fiscal del inmueble.
El costo fiscal no es solo lo que usted pagó cuando compró. Suma, entre otros conceptos previstos en el Estatuto Tributario:
- El valor de adquisición que figura en su escritura de compra.
- Las construcciones, mejoras y reparaciones mayores hechas sobre el predio, siempre que estén soportadas con facturas a su nombre.
- Las contribuciones por valorización pagadas al municipio.
- Los ajustes que la ley permite aplicar al valor de compra.
El error frecuente es este: el vendedor levantó la casa principal, encerró potreros, metió acueducto, construyó establo, y nada de eso quedó facturado a su nombre. Cuando llega la declaración, el costo fiscal es solo la escritura vieja, la utilidad aparece inflada y el 15 por ciento se calcula sobre una ganancia que en la vida real no existió.
Si usted piensa vender una finca en La Magdalena en los próximos meses, el trabajo empieza por armar la carpeta de soportes de todo lo invertido en el predio. Esa carpeta vale plata.
¿Y si la tuve menos de dos años?
Cambia la naturaleza del impuesto. La venta de un inmueble poseído por menos de dos años no se trata como ganancia ocasional sino como renta ordinaria, que se liquida con la tarifa que corresponda a su declaración de renta del año.
La fecha que cuenta es la de la escritura de adquisición registrada, no la de la promesa ni la del acuerdo verbal. Por eso vale la pena mirar el certificado de tradición y libertad antes de firmar nada: ahí está la anotación con la fecha exacta en que usted entró como propietario inscrito.
Si está cerca de cumplir los dos años, correr la escritura unas semanas puede cambiar el tratamiento tributario completo de la operación. Es una decisión de calendario, no de abogados.
¿Qué le retienen el día de la escritura?
En la notaría se practica la retención en la fuente a título de ganancia ocasional. Esa retención no es el impuesto: es un anticipo que usted descuenta después en su declaración de renta. Si le retuvieron de más, lo recupera como saldo a favor; si le retuvieron de menos, paga la diferencia.
La notaría también exige, antes de autorizar la escritura, el paz y salvo de impuesto predial del municipio de El Peñol. El predial lo cobra el municipio sobre el avalúo catastral y va del 0,3 al 1,2 por ciento según el municipio; usted lo verifica en la Secretaría de Hacienda de la alcaldía, que es quien publica la tarifa vigente y liquida el recibo.
Un detalle que en fincas grandes se olvida: si el predio tiene varias matrículas inmobiliarias, necesita paz y salvo de cada una. Un solo recibo pendiente detiene la firma, y con ella los 30 a 45 días que normalmente toma cerrar una compraventa una vez acordado el negocio.
¿Qué paga el comprador y qué paga usted?
La costumbre en el Oriente antioqueño reparte así, y conviene dejarlo escrito en la promesa para que no haya discusión en la notaría:
| Concepto | Quién lo asume normalmente |
|---|---|
| Ganancia ocasional (15 %) | Vendedor |
| Retención en la fuente en notaría | Vendedor (se descuenta luego) |
| Predial al día y paz y salvo | Vendedor |
| Gastos notariales y de registro | Comprador |
| Impuesto de beneficencia | Comprador |
| Honorarios del abogado | Según lo pactado |
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- Comisión
- Impuesto de timbreSolo si la escritura supera $1.047.480.000 COP; en la notaría se negocia quién lo asume y no se resta aquí
La comisión es la que tú acuerdes con tu inmobiliaria, no una tarifa fija.
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Los gastos de cierre del comprador rondan el 2 por ciento del precio: notaría 0,27 por ciento, registro 0,67 por ciento y beneficencia 1 por ciento, más honorarios de abogado. Es útil que usted como vendedor conozca esa cifra, porque es parte del esfuerzo total que hace quien le compra y entra en la negociación del precio.
Para tener una referencia de mercado antes de sentarse a negociar, en Guatapé y El Peñol una finca se consigue desde unos $760 millones y el valor típico ronda los $1.950 millones. Puede contrastar con lo que hay publicado en fincas en venta en Guatapé y, si su predio es sobre todo tierra sin construcción relevante, con lotes en venta en Guatapé.
Una última advertencia práctica: la propiedad se transfiere con escritura pública ante notario y el registro posterior en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos. Mientras no se registre, la venta no le es oponible a terceros, y su situación tributaria tampoco queda cerrada. No suelte la finca contra una promesa autenticada.
Cómo lo sabemosCifras al 14 de noviembre de 2026. Precios: anuncios activos verificados por nosotros; tasa USD: TRM 3.316,70 COP del 14 de noviembre de 2026 (Banco de la República, vía datos.gov.co).
Preguntas frecuentes
¿Pago ganancia ocasional si vendo la finca por lo mismo que la compré?
No, porque no hay utilidad. El impuesto del 15 por ciento recae sobre la diferencia entre el precio de venta y el costo fiscal. Si no hay diferencia positiva, no hay base gravable, aunque la operación sí se declara.
¿El predial atrasado lo puede pagar el comprador?
Pueden pactarlo así y descontarlo del precio, pero la notaría exige el paz y salvo expedido por el municipio de El Peñol antes de autorizar la escritura. Alguien tiene que pagarlo; lo que se negocia es quién pone la plata.
¿Qué documentos necesito para probar las mejoras que hice?
Facturas y cuentas de cobro a su nombre por construcciones, acueducto, cercas y reparaciones mayores, además de los recibos de contribución por valorización. Sin soporte documental, la DIAN no los reconoce como parte del costo fiscal.
¿La retención en la notaría es el impuesto definitivo?
No. Es un anticipo que usted descuenta en su declaración de renta del año siguiente. Si la retención superó el impuesto real, queda saldo a favor; si quedó corta, paga la diferencia al declarar.
¿Cómo sé desde cuándo soy dueño para contar los dos años?
En el certificado de tradición y libertad, que se pide con la matrícula inmobiliaria. Ahí aparece la anotación de su escritura de adquisición con fecha de registro. Esa es la fecha que cuenta, no la de la promesa.
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Quién escribe
Corredor inmobiliario · escribe para la red · Corredor inmobiliario, Guatapé y Oriente antioqueño. Especializado en Guatapé y El Peñol, Antioquia, Colombia. Fundador de Mike Zapata Real Estate y autor de las guías de los portales Guatapé Properties y Guatapé Finca Raíz.