No es un costo adicional al precio: la retención se descuenta del dinero que usted recibe en notaría, pero es un anticipo de impuesto, no un gasto. Después la cruza en su declaración de renta contra la ganancia ocasional, que se liquida al 15 por ciento cuando tuvo el inmueble dos años o más.
Entonces, ¿pierdo esa plata o la recupero?
Ni lo uno ni lo otro exactamente. La retención es plata suya que se adelanta al Estado a cuenta del impuesto que usted va a liquidar por esa venta. Cuando presente su declaración de renta del año en que vendió, esa suma aparece como un valor ya pagado y se resta del impuesto a cargo.
De ahí salen tres escenarios:
- La retención fue menor que el impuesto que le corresponde: paga la diferencia al presentar la declaración.
- La retención coincidió con el impuesto: no paga nada más.
- La retención fue mayor: queda un saldo a favor, que usted puede solicitar en devolución o compensar con otras obligaciones.
El tercer escenario es más común de lo que la gente cree, sobre todo en propiedades compradas hace muchos años donde el costo fiscal actualizado es alto y la ganancia real termina siendo menor de lo que el precio de venta sugiere.
¿Por qué mi cuenta de venta da menos de lo que esperaba?
Porque la gente suma en la cabeza el precio de escritura y resta solo la comisión. En la práctica, del cheque o la transferencia salen varias cosas antes de llegar a su cuenta, y la retención es apenas una de ellas.
Un vendedor de una casa campestre en Guatapé o El Peñol, donde el valor típico ronda los $990 millones, debe tener presente que sobre ese precio se calculan retención, participación en gastos notariales según lo pactado, comisión de intermediación si la hay, y cualquier hipoteca o gravamen que deba cancelarse para poder escriturar limpio. El certificado de tradición y libertad le dice exactamente qué hipotecas, embargos o afectaciones están inscritas y tendrán que levantarse antes del cierre.
Conviene tener esa cuenta hecha antes de firmar promesa, no el día de la notaría. El cierre de una compraventa toma normalmente entre 30 y 45 días una vez acordado el negocio: ese es el tiempo real que usted tiene para ordenar papeles y números.
¿El comprador paga parte de esa retención?
No. La retención recae sobre el vendedor porque grava su ingreso. Lo que el comprador asume son los gastos de cierre propios, que rondan el 2 por ciento del precio: notaría 0,27 por ciento, registro 0,67 por ciento y beneficencia 1 por ciento, más los honorarios de su abogado.
Son dos bolsillos distintos y dos conceptos distintos. Confundirlos es el origen de la mitad de las discusiones de última hora en la sala de firmas. Lo sano es dejarlo escrito en la promesa de compraventa: quién paga qué, en qué porcentaje, y qué pasa si una de las partes se retrasa.
¿Cómo estimo lo que voy a recibir de verdad?
Haga la cuenta en este orden, con cifras suyas:
- Precio de venta acordado en la escritura.
- Menos saldo de hipoteca o créditos que deban cancelarse para liberar el folio.
- Menos comisión de intermediación, si aplica.
- Menos la porción de gastos notariales que usted asumió por acuerdo.
- Menos la retención que la notaría descuenta al momento del pago.
Lo que queda es el dinero que entra a su cuenta. Aparte, en la declaración del año siguiente, viene el ajuste: ganancia ocasional al 15 por ciento si tuvo el inmueble dos años o más, menos la retención ya practicada.
Vale la pena que un contador le calcule el costo fiscal del inmueble antes del cierre: escritura de adquisición, mejoras con soporte, y los ajustes que la ley permite. Ese número define si usted termina pagando más o si le queda saldo a favor. Si quiere el detalle del cálculo, la base gravable y los casos de exención, está en la guía completa.
¿Qué pasa si vendí y no declaro?
La retención queda reportada a nombre suyo, con su cédula y con el dato de la venta. La venta de un inmueble es una de las operaciones más visibles que existen: pasa por notaría, se inscribe en registro y queda en el certificado de tradición del predio.
No declarar no borra la operación: solo convierte un ajuste ordinario en una corrección con sanción e intereses. Si la retención practicada fue superior al impuesto, además, no declarar significa regalar un saldo a favor que era suyo.
¿Cambia algo si vendo un lote o una finca en vez de una casa?
El mecanismo es el mismo para cualquier inmueble. Lo que cambia es la magnitud, porque cambia el precio. En Guatapé y El Peñol una finca se consigue desde unos $550 millones y el valor típico ronda los $1.500 millones; un lote parte de unos $409 millones con valor típico cercano a $1.385 millones. Sobre bases así, la diferencia entre estimar bien o mal la retención son decenas de millones en su flujo de caja el día del cierre.
Dos advertencias prácticas para predios rurales: verifique el uso del suelo según el Plan de Ordenamiento Territorial del municipio, porque define si el predio admite vivienda campestre, parcelación o solo uso agrícola, y revise que el impuesto predial esté al día, que va del 0,3 al 1,2 por ciento del avalúo catastral según el municipio. Una deuda de predial detiene una escrituración tan efectivamente como una hipoteca.
Cómo lo sabemosCifras al 17 de septiembre de 2026. Precios: anuncios activos verificados por nosotros; tasa USD: TRM 3.128,46 COP del 17 de septiembre de 2026 (Banco de la República, vía datos.gov.co).
Preguntas frecuentes
¿La retención en la venta de un inmueble es un impuesto o un anticipo?
Es un anticipo. Se descuenta del dinero que el vendedor recibe en notaría y luego se cruza en la declaración de renta contra el impuesto de ganancia ocasional, que se liquida al 15 por ciento cuando el inmueble se tuvo dos años o más. Si la retención superó el impuesto, queda saldo a favor.
¿Quién paga la retención, el comprador o el vendedor?
El vendedor, porque grava su ingreso. El comprador asume sus propios gastos de cierre, que rondan el 2 por ciento del precio: notaría 0,27 por ciento, registro 0,67 por ciento y beneficencia 1 por ciento, más honorarios de abogado.
¿Puedo recuperar la retención si no tuve ganancia en la venta?
Sí, a través de la declaración de renta. Si el costo fiscal del inmueble más las mejoras soportadas dejan poca o ninguna ganancia, la retención practicada genera un saldo a favor que puede solicitarse en devolución o compensarse con otras obligaciones.
¿En qué momento se descuenta la retención durante el cierre?
Al momento del pago en notaría, antes de que el dinero llegue a la cuenta del vendedor. Por eso conviene tener la cuenta hecha antes de firmar promesa: el cierre toma normalmente entre 30 y 45 días una vez acordado el negocio.
¿Una deuda de impuesto predial puede frenar la escrituración?
Sí. El predial debe estar al día para poder escriturar. Va del 0,3 al 1,2 por ciento del avalúo catastral según el municipio, y una deuda pendiente detiene el cierre igual que una hipoteca no cancelada.
¿Cómo sé qué gravámenes debo levantar antes de vender?
Pidiendo el certificado de tradición y libertad con el número de matrícula inmobiliaria. Ese documento muestra el propietario inscrito, las hipotecas, los embargos y las afectaciones vigentes sobre el predio.
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Ver en qué rango está mi inmueble →No es un avalúo comercial certificado: ese lo firma un avaluador inscrito en el Registro Abierto de Avaluadores (Ley 1673 de 2013) después de visitar el inmueble.
