Puntos clave
- Sí: el contrato se perfecciona con el acuerdo escrito, no con el sello de la notaría, y usted tiene un documento firmado por ambos con precio, inmueble, forma de pago, fecha y notaría.
- Sí, la suya, en cualquier momento, con su cédula; la del vendedor solo la puede hacer él.
- Sí, con la acción de cumplimiento: si el juez le da la razón y él no firma, la sentencia suple su firma.
- Es la vía más común si el vendedor desapareció: resolución del contrato por incumplimiento, con devolución de lo entregado más la cláusula penal o las arras.
- El cierre toma normalmente entre 30 y 45 días una vez acordado el negocio, suficiente para hacer las cosas en orden:
Autenticar la promesa no es obligatorio para que valga, pero conviene: sin autenticar, el vendedor puede desconocer su firma y usted tendría que probarla. Si no aparece, la promesa sigue válida: requiéralo por escrito y, si no responde, demande el cumplimiento o la devolución.
¿La promesa sirve de algo si solo yo autentiqué mi firma?
Sí: el contrato se perfecciona con el acuerdo escrito, no con el sello de la notaría, y usted tiene un documento firmado por ambos con precio, inmueble, forma de pago, fecha y notaría. Lo que cambia es el terreno: ante firmas autenticadas el vendedor difícilmente alega que no firmó; ante un privado sin autenticar, puede desconocer la firma y obligarlo a probarla con peritaje grafológico. La autenticación se pide antes de entregar dinero. Si ya entregó y el otro se retiró, conserve todas las pruebas del pago y del acuerdo. Cláusulas útiles en la guía completa.
¿Puedo autenticar mi firma después, aunque él no vaya?
Sí, la suya, en cualquier momento, con su cédula; la del vendedor solo la puede hacer él. Hágalo igual: queda constancia de que usted compareció y de la fecha, lo que ayuda a mostrar quién cumplió.
¿Qué hago si el vendedor simplemente no contesta?
- Requerimiento escrito por correo certificado a la dirección de la promesa, recordando fecha, hora y notaría y exigiendo su comparecencia.
- El día pactado, preséntese en la notaría con el dinero o la carta de aprobación del crédito y pida al notario constancia de que usted compareció y el vendedor no: la pieza central de cualquier reclamo.
- Reúna mensajes, transferencias, recibos de arras y el certificado de tradición y libertad.
- Con eso, un abogado inicia el cumplimiento con indemnización o la resolución con devolución y cláusula penal.
¿Puedo obligarlo a firmar la escritura?
Sí, con la acción de cumplimiento: si el juez le da la razón y él no firma, la sentencia suple su firma. Es lento y depende de que el inmueble siga a su nombre y sin embargos nuevos. Con firmas autenticadas y una obligación clara de pagar una suma (arras, cláusula penal) se puede intentar el camino ejecutivo, más corto; sin autenticar, casi siempre toca el declarativo. Entre tanto, pida de nuevo el certificado con la matrícula: si aparece hipoteca, embargo o venta a un tercero, la estrategia cambia.
¿Y si lo que quiero es recuperar mi dinero y salirme?
Es la vía más común si el vendedor desapareció: resolución del contrato por incumplimiento, con devolución de lo entregado más la cláusula penal o las arras. Revise si las arras son confirmatorias penales o de retracto, porque cambia lo que puede reclamar, y si la cláusula penal está en cifra concreta, que le ahorra discutir el perjuicio.
¿Cómo evito esto en la próxima promesa?
El cierre toma normalmente entre 30 y 45 días una vez acordado el negocio, suficiente para hacer las cosas en orden:
- Firma simultánea ante el mismo notario, saliendo con la promesa autenticada.
- Nada de dinero antes: ni arras ni reserva.
- Si el vendedor está en el exterior, poder autenticado en consulado o firma apostillada, no un pantallazo.
- Fecha, hora y notaría exactas; "dentro de los próximos dos meses" no sirve para constancia de incomparecencia.
- Cláusula penal en cifra y naturaleza de las arras definida.
¿Vale la pena pelear, según el monto?
Con arras de cuantía importante, los honorarios de un abogado suelen justificarse; con arras pequeñas, a veces conviene negociar la devolución. Si el negocio se cae tarde, parte de los gastos de cierre del comprador, cerca del 2 por ciento (notaría 0,27 por ciento, registro 0,67 por ciento y beneficencia 1 por ciento) más abogado, ya está hecha.
Preguntas frecuentes
¿Una promesa de compraventa sin autenticar es nula?
No: es válida con el acuerdo escrito. La autenticación es garantía probatoria contra el desconocimiento de la firma.
¿Puedo autenticar mi firma sin que vaya la otra parte?
Sí, pero solo cubre la suya; deja constancia de que usted compareció.
¿Qué hago el día pactado si el vendedor no llega?
Preséntese con el dinero o la aprobación del crédito y pida al notario constancia escrita de su comparecencia y de la ausencia del vendedor.
¿Puedo obligar al vendedor a firmar la escritura?
Sí, por proceso de cumplimiento: la sentencia suple su firma si el inmueble sigue a su nombre y sin embargos.
Cuéntenos de qué se trata y le decimos qué documentos y firmas faltan antes de salir al mercado.
¿Es una casa o un apartamento? Vea en qué rango está su inmueble. No es un avalúo comercial certificado: ese lo firma un avaluador inscrito en el Registro Abierto de Avaluadores (Ley 1673 de 2013) después de visitar el inmueble.
Quién escribe
Corredor inmobiliario · escribe para la red · Corredor inmobiliario, Guatapé y Oriente antioqueño. Especializado en Guatapé y El Peñol, Antioquia, Colombia. Fundador de Mike Zapata Real Estate y autor de las guías de los portales Guatapé Properties y Guatapé Finca Raíz.