Puntos clave
- El caso más frecuente: usted vende una casa campestre en El Peñol por $1.075 millones y sobre ella pesa una hipoteca de $400 millones.
- Es la ganancia ocasional del 15 por ciento que se liquida al final cuando el inmueble se tuvo dos años o más, y que se calcula sobre el precio menos el costo fiscal.
- Si una finca figura 70 por ciento a nombre suyo y 30 por ciento a nombre de su hermano, la notaría emite el comprobante de retención en esa proporción, aunque hayan acordado partir mitad y mitad.
- El cierre completo toma normalmente entre 30 y 45 días una vez acordado el negocio.
- El pago de la hipoteca es parte del precio, aunque el dinero vaya directo al banco.
La retención se calcula sobre el valor de la escritura, no sobre el de la promesa ni sobre lo que usted recibe en el banco. Si su finca en Guatapé se escritura por $1.775 millones pero el comprador le giró $1.500 millones en efectivo y le dejó $275 millones en un carro, la notaría retiene sobre los $1.775 millones completos. El efectivo disponible no cambia la base.
Esto sorprende a más vendedores de los que debería, sobre todo en tres situaciones concretas: permutas parciales, ventas con hipoteca vigente y ventas en las que el comprador paga una parte directamente a un tercero.
¿Por qué la retención sale más alta de lo que esperaba?
Porque usted hizo la cuenta sobre el dinero que iba a llegar a su cuenta, y la notaría la hace sobre el valor declarado en la escritura. Son dos cifras distintas casi siempre.
El caso más frecuente: usted vende una casa campestre en El Peñol por $1.075 millones y sobre ella pesa una hipoteca de $400 millones. El día de la firma, el comprador paga la hipoteca al banco y le gira a usted $675 millones. La escritura dice $1.075 millones. La retención se liquida sobre $1.075 millones. Usted recibe menos efectivo, pero la base no se reduce por eso.
Lo mismo pasa con las permutas. Si entrega un lote y recibe un apartamento más una diferencia en dinero, el valor del inmueble que recibe también es precio. Entra a la base.
Y pasa con los pagos a terceros: comisión inmobiliaria descontada en el cierre, deudas de administración, predial atrasado. Todo eso lo paga usted con el precio de la venta, no se resta del precio.
¿Puedo declarar un valor menor para que retengan menos?
No, y es el error más caro de esta lista.
Declarar por debajo del precio real tiene tres consecuencias simultáneas. Primera: su costo fiscal para la próxima venta queda amarrado a esa cifra baja, de modo que el comprador que hoy "ahorra" paga más impuesto cuando venda. Segunda: la administración tributaria puede cuestionar el valor y ajustar la base. Tercera: si el negocio se cae y hay que discutir en un juzgado, usted solo puede reclamar lo que dice el documento.
Hay además un punto práctico. Si el comprador pidió crédito, el banco desembolsa contra el valor escriturado y el avalúo. Una escritura por debajo del precio real desarma el crédito.
La diferencia entre declarar bien y declarar mal no es la retención, que es un anticipo. Es la ganancia ocasional del 15 por ciento que se liquida al final cuando el inmueble se tuvo dos años o más, y que se calcula sobre el precio menos el costo fiscal. Un costo fiscal inflado por una compra anterior bien declarada es lo que realmente baja ese impuesto.
¿Qué pasa cuando hay dos o más vendedores?
La retención se distribuye según el porcentaje de cada propietario en el certificado de tradición y libertad, no según cómo repartan el dinero entre ustedes.
Si una finca figura 70 por ciento a nombre suyo y 30 por ciento a nombre de su hermano, la notaría emite el comprobante de retención en esa proporción, aunque hayan acordado partir mitad y mitad. Cada uno imputa su parte en su propia declaración de renta.
Esto importa cuando uno de los vendedores no declara renta y el otro sí. El que no declara puede terminar con una retención que no alcanza a recuperar fácilmente. Conviene hablarlo antes de firmar, no en la notaría.
El mismo principio aplica cuando el vendedor es una sucesión ilíquida: la retención se practica a nombre de la sucesión, con su propio NIT, y no a nombre de los herederos individualmente.
¿Cómo se prepara para que no haya sorpresas el día de la firma?
Tres pasos, en el orden en que sirven.
- Antes de firmar la promesa, defina por escrito el valor total del negocio incluyendo permutas, pagos a terceros y cancelación de hipotecas. Ese es el número que irá a la escritura y la base de la retención.
- Pida el certificado de tradición y libertad con la matrícula inmobiliaria y confirme los porcentajes de propiedad y las hipotecas o embargos vigentes. Ahí ve quién aparece como vendedor y en qué proporción.
- Lleve a la notaría el soporte de su costo fiscal: la escritura de compra, las mejoras con factura, y el avalúo catastral si aplica. No cambia la retención del día, pero es lo que usted necesitará para liquidar la ganancia ocasional.
El cierre completo toma normalmente entre 30 y 45 días una vez acordado el negocio. Es tiempo suficiente para armar estos papeles sin correr. Los gastos de cierre del comprador, aparte, rondan el 2 por ciento del precio (notaría 0,27 por ciento, registro 0,67 por ciento y beneficencia 1 por ciento), más honorarios de abogado.
Cómo lo sabemosCifras al 14 de noviembre de 2026. Precios: anuncios activos verificados por nosotros; tasa USD: TRM 3.316,70 COP del 14 de noviembre de 2026 (Banco de la República, vía datos.gov.co).
Preguntas frecuentes
Si el comprador paga mi hipoteca, ¿eso baja la base de la retención?
No. El pago de la hipoteca es parte del precio, aunque el dinero vaya directo al banco. La escritura declara el valor total y la retención se liquida sobre esa cifra, no sobre el saldo que usted recibe.
En una permuta, ¿sobre qué se retiene?
Sobre el valor total del negocio: el inmueble que usted recibe más la diferencia en dinero. El bien entregado en permuta es precio, no una rebaja del precio.
¿Cómo se reparte la retención entre varios vendedores?
Según el porcentaje de propiedad que figure en el certificado de tradición y libertad, no según cómo repartan el dinero. Cada vendedor imputa su parte en su propia declaración de renta.
¿La comisión inmobiliaria se resta del valor sobre el que retienen?
No. La comisión la paga usted con el producto de la venta, pero el precio escriturado sigue siendo el mismo. La base de la retención no se reduce por los pagos que usted haga en el cierre.
¿Qué documentos debo llevar a la notaría el día de la firma?
El certificado de tradición y libertad con la matrícula inmobiliaria, su escritura de compra anterior, soportes de mejoras con factura y el paz y salvo de predial. Los dos últimos sirven para acreditar costo fiscal más adelante.
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Quién escribe
Corredor inmobiliario · escribe para la red · Corredor inmobiliario, Guatapé y Oriente antioqueño. Especializado en Guatapé y El Peñol, Antioquia, Colombia. Fundador de Mike Zapata Real Estate y autor de las guías de los portales Guatapé Properties y Guatapé Finca Raíz.