¿La retención se descuenta del impuesto de ganancia ocasional?

Sí: la retención en la fuente que le descuentan al vender se resta del impuesto de ganancia ocasional del 15 por ciento, no se suma. Es un anticipo, no un impuesto adicional. El error frecuente es declarar la venta y volver a pagar el 15 por ciento completo, sin descontar lo que la notaría ya retuvo.

Ese error le cuesta plata real y es sorprendentemente común en ventas de finca raíz del Oriente Antioqueño, sobre todo cuando el vendedor es una persona natural que no declara todos los años y arma la declaración a las carreras, solo porque vendió.

¿Cómo se cruza la retención con el 15 por ciento?

La secuencia es siempre la misma y conviene tenerla clara antes de firmar escritura:

1. En la escritura, la notaría practica la retención sobre el valor de la venta y gira esa plata a la DIAN a nombre suyo. Esa retención aparece identificada con su cédula.
2. En su declaración de renta del año en que vendió, usted reporta la ganancia ocasional: precio de venta menos costo fiscal del inmueble.
3. Sobre esa ganancia liquida el 15 por ciento, si tuvo el inmueble dos años o más.
4. A ese impuesto le resta la retención ya practicada. Lo que quede es lo que paga. Si la retención fue mayor que el impuesto, le queda saldo a favor.

El paso 4 es el que se salta la gente. Y nadie se lo recuerda: la notaría no declara por usted, y la DIAN no le devuelve de oficio.

¿Dónde se ve la retención para poder descontarla?

Necesita el certificado de retención. Pídalo en la notaría donde se firmó la escritura, o verifique el registro en su información exógena en el portal de la DIAN, que muestra los valores que terceros reportaron a su nombre.

Guarde desde el día de la firma:

• Copia de la escritura pública de venta con el renglón de la retención.
• El recibo o certificado de la retención practicada.
• Los documentos del costo fiscal: escritura de cuando usted compró, facturas de mejoras y, si aplica, el avalúo catastral que usó.

Sin el costo fiscal bien soportado, la ganancia se infla y el impuesto también. En un lote de El Peñol que se vende por cifras cercanas al valor típico de la zona, $2.209 millones, la diferencia entre documentar o no documentar el costo son decenas de millones.

¿Y si la retención quedó más alta que el impuesto?

Pasa con frecuencia cuando la ganancia real es pequeña: usted compró hace años, el costo fiscal actualizado es alto y la utilidad gravable termina siendo modesta, pero la retención se calculó sobre el precio total de venta, no sobre la utilidad. Ahí el impuesto del 15 por ciento sobre la ganancia puede quedar por debajo de lo retenido.

Ese excedente no se pierde: se declara y queda como saldo a favor, que usted puede imputar al año siguiente o solicitar en devolución. El requisito es presentar la declaración. Si no declara, el dinero se queda en la DIAN.

Hay un caso distinto, y es cuando la retención se practicó sobre una base equivocada desde la notaría. Eso se corrige por otra vía, y lo explicamos aparte en la nota sobre cómo recuperar lo retenido de más.

¿Qué hacer antes de firmar la escritura?

Tres decisiones que se toman antes, no después:

• Calcule la ganancia estimada antes de la firma. Precio acordado menos costo fiscal. Con ese número usted ya sabe si va a tener impuesto a pagar o saldo a favor, y no le sorprende la declaración.
• Reúna el costo fiscal con anticipación. Buscar la escritura de compra de hace veinte años es más difícil de lo que suena. Pídala en la notaría de origen o en la Oficina de Registro con su matrícula inmobiliaria, junto con el certificado de tradición y libertad.
• Confirme quién figura como vendedor. Si el inmueble está a nombre de dos personas, la retención y la ganancia se reparten según el porcentaje de cada uno y cada quien declara lo suyo. Un solo certificado a nombre de uno solo genera un desajuste en la declaración del otro.

El cierre de una compraventa toma normalmente entre 30 y 45 días una vez acordado el negocio. Ese es tiempo suficiente para conseguir los papeles del costo fiscal, siempre que empiece el mismo día que firma la promesa y no la semana de la escritura.

Para la mecánica general del descuento (quién retiene, cuándo y con qué tarifa), vea la página de retención en la fuente en la venta de inmuebles.

Cómo lo sabemosCifras al 14 de noviembre de 2026. Precios: anuncios activos verificados por nosotros; tasa USD: TRM 3.316,70 COP del 14 de noviembre de 2026 (Banco de la República, vía datos.gov.co).

Preguntas frecuentes

¿La retención en la fuente es un impuesto adicional al de ganancia ocasional?

No. Es un anticipo del mismo impuesto. Lo que la notaría retiene se resta del impuesto de ganancia ocasional del 15 por ciento que usted liquida en su declaración de renta del año de la venta.

¿Qué pasa si no declaro renta el año en que vendí?

La retención se queda en la DIAN y usted no puede descontarla ni pedirla en devolución. Vender un inmueble suele obligar a declarar ese año, aunque en años anteriores no lo hiciera.

¿Dónde consigo el certificado de la retención practicada?

En la notaría donde se firmó la escritura. También puede verificar el valor reportado a su nombre en la información exógena del portal de la DIAN.

¿Cuándo se aplica la tarifa del 15 por ciento?

Cuando el inmueble se tuvo dos años o más antes de venderlo. Se liquida sobre la ganancia (precio de venta menos costo fiscal), no sobre el precio total de la venta.

Si el inmueble está a nombre de dos personas, ¿cómo se declara?

Cada propietario declara la ganancia y descuenta la retención según su porcentaje de participación. Pida que los certificados queden emitidos a nombre de cada uno, con su cédula y su proporción.

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